Wie funktioniert die Tilgung eines Kredits?

Was Tilgung bedeutet

Tilgung heißt, eine Schuld in Raten über eine feste Laufzeit zurückzuzahlen, bis die Restschuld mit der letzten Rate genau null erreicht. Baufinanzierungen, Autokredite, Ratenkredite und die meisten Studienkredite funktionieren so. Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate.

Das Wort kommt vom alten deutschen tilgen, „auslöschen“: Jede Rate löscht ein Stück der Schuld aus. Was die meisten Kreditnehmer überrascht, ist, wie ungleichmäßig das geschieht. Die Rate bleibt jeden Monat gleich, doch wofür sie bezahlt, ändert sich im Laufe des Kredits völlig.

Die drei Zahlen hinter jeder Rate

• Darlehensbetrag: die geliehene Summe. Bei einer Immobilie der Kaufpreis minus Eigenkapital.
• Sollzins: die jährlichen Kosten des Kredits in Prozent. Die Bank teilt ihn durch 12, um den Monatszins zu erhalten.
• Laufzeit: die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung, meist in Jahren. Ein Darlehen über 30 Jahre hat 360 Monatsraten.

Ändern Sie eine dieser Zahlen, ändern sich Monatsrate und Zinskosten. Der Rest dieses Ratgebers zeigt, um wie viel.

Wie es sich von anderen Krediten unterscheidet

Nicht jeder Kredit wird so getilgt. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen und den ganzen Betrag am Ende zurück, oft über einen Bausparvertrag oder eine Versicherung. Beim Ratenkredit mit konstanter Tilgung sinkt die Rate mit der Zeit. Ein Dispo- oder Rahmenkredit hat gar keine feste Laufzeit. Das Annuitätendarlehen ist das planbarste: Vom ersten Tag an kennen Sie die genaue Rate und das genaue Ende.

So wird die Monatsrate berechnet

Banken nutzen eine Standardformel, die Annuitätenformel. Sie ergibt die eine Rate, die – jeden Monat gezahlt – bis zum Ende der Laufzeit alle Zinsen und den gesamten Darlehensbetrag abdeckt:

Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Nehmen wir eine Immobilie für 400.000 mit 20 % Eigenkapital, finanziert über 30 Jahre zu 6,5 %.

1. Darlehensbetrag: 400.000 − 80.000 Eigenkapital = 320.000.
2. Monatszins: 6,5 % ÷ 12 = 0,541667 %, also r = 0,0054167.
3. Anzahl der Raten: 30 Jahre × 12 = n = 360.
4. Wachstumsfaktor: (1 + r)ⁿ = 1,0054167³⁶⁰ ≈ 6,9918.
5. Zähler: 320.000 × 0,0054167 × 6,9918 ≈ 12.119,12.
6. Nenner: 6,9918 − 1 = 5,9918.
7. Rate: 12.119,12 ÷ 5,9918 ≈ 2.022,62 pro Monat.

Dieser Betrag umfasst nur Zins und Tilgung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Nebenkosten kommen hinzu – darum ist die gesamte monatliche Belastung meist höher.

Den ersten Monat von Hand prüfen

Jeden Tilgungsplan können Sie mit einfacher Rechnung prüfen. Im ersten Monat sind die Zinsen die Restschuld mal Monatszins: 320.000 × 0,0054167 = 1.733,33. Der Rest der Rate, 2.022,62 − 1.733,33 = 289,28, senkt die Restschuld auf 319.710,72. Im zweiten Monat wiederholt sich das mit der etwas kleineren Schuld: 1.731,77 Zinsen und 290,85 Tilgung.

Warum Sie anfangs vor allem Zinsen zahlen

Zinsen werden immer auf das berechnet, was Sie noch schulden. Am Anfang ist die Restschuld so hoch wie nie wieder, also ist der Zinsanteil jeder Rate am größten. Nur der Rest tilgt.

Im ersten Jahr unseres Beispiels zahlen Sie 24.271. Davon sind 20.695 Zinsen und nur 3.577 Tilgung. Jeden Monat sinkt die Restschuld ein wenig, damit sinken die Zinsen und der Tilgungsanteil wächst. Das ist kein Trick der Bank, sondern die direkte Folge davon, dass Zinsen auf eine große Schuld berechnet werden.

Der Wendepunkt

Irgendwann ist der Tilgungsanteil größer als der Zinsanteil. Bei diesem Darlehen passiert das im 233. Monat, nach rund 19 Jahren. Danach sinkt die Restschuld schnell: Die letzte Rate besteht aus 2.011,72 Tilgung und nur 10,90 Zinsen.

Deshalb können eine Umschuldung oder ein früher Verkauf enttäuschen. Nach 10 Jahren haben Sie insgesamt 242.714 gezahlt, doch nur 48.716 davon haben die Schuld verringert. Die übrigen 193.998 waren Zinsen.

Wie die Restschuld sinkt

Zeichnet man die Restschuld auf, ergibt sich eine Kurve, keine Gerade. Sie sinkt jahrelang langsam und fällt am Ende steil ab.

Bei diesem Darlehen schulden Sie erst im 257. Monat, nach etwa 21 Jahren und 5 Monaten, weniger als die Hälfte der ursprünglichen 320.000. Das ist wichtig, wenn Sie verkaufen oder umziehen könnten: Ihr Vermögen in der Immobilie stammt in den ersten Jahren vor allem aus Ihrem Eigenkapital und einer Wertsteigerung, nicht aus den Raten.

Wie die Laufzeit die Gesamtkosten verändert

Eine längere Laufzeit senkt die Rate, weil der Betrag auf mehr Zahlungen verteilt wird. Doch jedes zusätzliche Jahr bedeutet ein weiteres Jahr Zinsen auf eine hohe Schuld. Dieselben 320.000 zu 6,5 % mit drei Laufzeiten:

Von 30 auf 15 Jahre zu wechseln erhöht die Rate um rund 765 im Monat, also 38 %, senkt die Zinsen aber um 226.384 – mehr als die Hälfte. Kürzere Zinsbindungen und Laufzeiten haben oft auch niedrigere Zinsen, was den Abstand vergrößert.

Die richtige Laufzeit hängt von Ihrem Budget ab, nicht nur von der Mathematik. Eine lange Laufzeit gibt eine niedrigere Pflichtrate und mehr Spielraum. Viele wählen den Mittelweg: lange Laufzeit plus freiwillige Sondertilgungen.

Wie der Zinssatz die Gesamtkosten verändert

Bei einem langen Darlehen werden kleine Zinsunterschiede zu großen Summen, weil sie viele Jahre auf eine hohe Schuld wirken. Dieselben 320.000 über 30 Jahre:

Jeder Prozentpunkt ist hier rund 210 im Monat wert und etwa 75.000 an Zinsen insgesamt. Darum lohnt es sich, mindestens drei Angebote zu vergleichen oder einen Vermittler zu nutzen und auf die Länge der Zinsbindung zu achten.

Was Sondertilgungen wirklich bewirken

Jeder Betrag über der vereinbarten Rate senkt direkt die Restschuld. Damit sinkt die Basis, auf die alle künftigen Monatszinsen berechnet werden – der Effekt summiert sich zu Ihren Gunsten.

• 100 mehr pro Monat sparen 61.698 Zinsen und beenden das Darlehen 3 Jahre und 10 Monate früher.
• 300 mehr pro Monat sparen 138.446 und beenden es 8 Jahre und 10 Monate früher.
• Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 nach dem ersten Jahr spart 50.537 und beendet das Darlehen 2 Jahre und 5 Monate früher.

Monatlich mehr oder einmal viel?

Je früher zusätzliches Geld kommt, desto mehr Zinsen spart es, weil es Schuld beseitigt, die sonst jahrzehntelang Zinsen kosten würde. Eine große Summe früh im Darlehen wirkt stark; kleine monatliche Beträge sind leichter durchzuhalten. Viele kombinieren beides: eine erhöhte Rate plus Weihnachtsgeld oder Steuererstattung als jährliche Sondertilgung.

Das sollten Sie vorher prüfen

• Sondertilgungsrecht. Viele Verträge erlauben nur 5 % pro Jahr kostenlos. Darüber hinaus kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
• Ratenwechsel. Manche Banken erlauben, die Tilgung zu erhöhen. Auch das verkürzt die Laufzeit.
• Teure Schulden zuerst. Einen Dispo zu 12 % abzulösen bringt mehr als eine Baufinanzierung zu 6,5 % schneller zu tilgen.
• Ihr Notgroschen. Geld, das im Darlehen steckt, bekommen Sie schwer zurück. Halten Sie vorher Rücklagen.

Autokredit und Ratenkredit

Kurze Kredite werden genauso getilgt, doch der Zinsanteil am Anfang ist viel kleiner, weil es weniger Zinsjahre gibt. Ein Autokredit über 25.000 zu 8,5 % auf 5 Jahre kostet 512,91 im Monat. Im ersten Monat sind 177,08 Zinsen und 335,83 Tilgung – von Beginn an tilgen Sie schneller, als Sie Zinsen zahlen.

Im ersten Jahr machen Zinsen 32 % Ihrer Zahlungen aus, beim Darlehen über 30 Jahre 85 %. Insgesamt kosten die 5 Jahre 5.775 Zinsen. Strecken Sie denselben Kredit auf 7 Jahre, sinkt die Rate auf 395,91, die Zinsen steigen aber auf 8.257 – und Sie schulden womöglich länger mehr, als das Auto wert ist.

Vergleichen Sie Angebote vor der Unterschrift anhand des effektiven Jahreszinses, nicht des Sollzinses. Er enthält die Kosten und macht Angebote vergleichbar.

So lesen Sie einen Tilgungsplan

Ein Tilgungsplan ist die Tabelle aller Raten über die gesamte Laufzeit. Ihre Bank muss ihn bereitstellen, und die Rechner auf dieser Seite erstellen ihn sofort. Jede Zeile zeigt meist:

• Ratennummer oder Datum: der betreffende Monat.
• Rate: der feste Betrag, den Sie zahlen.
• Zinsen: vorige Restschuld × Monatszins.
• Tilgung: Rate minus Zinsen.
• Restschuld: vorige Restschuld minus Tilgung.

Zwei schnelle Prüfungen finden die meisten Fehler: Die Zinsen jeder Zeile müssen der vorigen Restschuld mal Monatszins entsprechen, und die Restschuld der letzten Zeile muss null sein. Weicht der Plan der Bank leicht von einem Rechner ab, liegt das meist an einem anderen ersten Zahlungstermin, Gebühren oder taggenauer Zinsberechnung.

Häufige Fehler

• Kredite nach der Rate vergleichen. Die niedrigste Rate ist oft der teuerste Kredit. Vergleichen Sie die Gesamtkosten.
• Die Laufzeit unterschätzen. Fünf Jahre mehr können mehr kosten als ein etwas höherer Zins.
• Glauben, frühe Raten bauen Vermögen auf. Im ersten Jahrzehnt eines 30-jährigen Darlehens zahlen Sie vor allem Zinsen.
• Gegen Ende neu auf 30 Jahre finanzieren. Damit beginnt die zinsintensive Phase von vorn. Behalten Sie die Restlaufzeit oder verkürzen Sie sie.
• Sondertilgen trotz teurer Schulden. Zahlen Sie zuerst den höchsten Zins ab.