Cómo funciona la amortización de un préstamo
Por qué una hipoteca a 30 años puede costar más en intereses de lo que pediste, cómo se reparte cada cuota y qué pocas decisiones cambian el total en decenas de miles.
En resumen
- Un préstamo amortizable se devuelve en cuotas mensuales iguales. Cada cuota paga primero los intereses del mes y el resto reduce la deuda.
- Como los intereses se calculan sobre la deuda pendiente, las primeras cuotas son casi todo intereses. En una hipoteca a 30 años al 6,5 %, el 85 % de lo pagado el primer año son intereses.
- El plazo importa tanto como el tipo. Los mismos 320.000 cuestan 408.142 de intereses a 30 años y 181.758 a 15.
- Los pagos extra van directos al capital. Pagar 100 más al mes en esa hipoteca ahorra 61.698 y la termina casi 4 años antes.
Qué significa amortizar
Amortizar es la forma en que se devuelven la mayoría de los préstamos: en cuotas iguales durante un plazo fijo, hasta que la deuda llega exactamente a cero con la última cuota. Hipotecas, préstamos de coche, préstamos personales y la mayoría de préstamos de estudios funcionan así.
La palabra viene del latín ad mortem, "hacia la muerte": cada cuota "mata" un poco de la deuda. Lo que sorprende a casi todos es lo desigual que es ese proceso. La cuota es la misma cada mes, pero lo que paga cambia por completo a lo largo de la vida del préstamo.
Los tres números detrás de cada cuota
- Capital: lo que pides prestado. En una vivienda, el precio menos la entrada.
- Tipo de interés: el coste anual del préstamo, en porcentaje. El banco lo divide entre 12 para obtener el tipo mensual.
- Plazo: el tiempo que tienes para devolverlo, normalmente en años. Una hipoteca a 30 años tiene 360 cuotas mensuales.
Si cambias cualquiera de los tres, cambian la cuota mensual y los intereses totales. El resto de esta guía muestra cuánto.
En qué se diferencia de otros préstamos
No todos los préstamos se amortizan igual. En un préstamo solo de intereses pagas únicamente los intereses durante un periodo, así que la deuda no baja. Un préstamo con cuota final (balloon) tiene cuotas pequeñas y un pago final grande. Las tarjetas de crédito no tienen plazo fijo: el pago mínimo cambia con el saldo, y por eso una deuda de tarjeta puede durar décadas. Los préstamos amortizables son los previsibles: desde el primer día conoces la cuota exacta y la fecha exacta de liquidación.
Cómo se calcula la cuota mensual
Los bancos usan una fórmula estándar, la fórmula de amortización (sistema francés). Calcula la cuota única que, repetida cada mes, paga todos los intereses y todo el capital al final del plazo:
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = cuota mensual
- P = capital (importe prestado)
- r = tipo mensual (tipo anual ÷ 12, en decimal)
- n = número de cuotas mensuales
Ejemplo resuelto, paso a paso
Tomemos una vivienda de 400.000 con un 20 % de entrada, financiada a 30 años al 6,5 %.
- Capital: 400.000 − 80.000 de entrada = 320.000.
- Tipo mensual: 6,5 % ÷ 12 = 0,541667 %, es decir r = 0,0054167 en decimal.
- Número de cuotas: 30 años × 12 = n = 360.
- Factor de crecimiento: (1 + r)n = 1,0054167360 ≈ 6,9918.
- Numerador: 320.000 × 0,0054167 × 6,9918 ≈ 12.119,12.
- Denominador: 6,9918 − 1 = 5,9918.
- Cuota: 12.119,12 ÷ 5,9918 ≈ 2.022,62 al mes.
Esa cifra incluye solo capital e intereses. Los impuestos sobre la vivienda, el seguro de hogar y los seguros vinculados se suman aparte, por eso lo que el banco te presenta como pago mensual total suele ser mayor.
Comprobar el primer mes a mano
Puedes verificar cualquier cuadro de amortización con aritmética sencilla. En el primer mes, los intereses son la deuda por el tipo mensual: 320.000 × 0,0054167 = 1.733,33. El resto de la cuota, 2.022,62 − 1.733,33 = 289,28, reduce la deuda a 319.710,72. El segundo mes repite el proceso sobre esa deuda algo menor: 1.731,77 de intereses y 290,85 de capital.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Los intereses se cobran siempre sobre lo que aún debes. Al principio la deuda es la más alta que tendrás nunca, así que la parte de intereses de cada cuota es máxima. Solo lo que sobra reduce la deuda.
En el primer año del ejemplo pagas 24.271. De eso, 20.695 son intereses y solo 3.577 reducen el préstamo. Cada mes la deuda baja un poco, los intereses bajan un poco y la parte de capital crece. Este patrón se llama intereses concentrados al inicio, y no es un truco del banco: es simplemente lo que ocurre cuando los intereses se calculan sobre una deuda grande.
| Año | Intereses pagados | Capital pagado | Saldo a fin de año |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.695 | 3.577 | 316.423 |
| 10 | 17.861 | 6.410 | 271.284 |
| 20 | 12.014 | 12.257 | 178.129 |
| 30 | 833 | 23.438 | 0 |
El punto de cruce
En algún momento, la parte de capital de la cuota supera a la de intereses. En este préstamo ocurre en el mes 233, a los 19 años aproximadamente. A partir de ahí la deuda baja deprisa: la última cuota son 2.011,72 de capital y solo 10,90 de intereses.
Por eso cambiar de hipoteca o vender pronto puede decepcionar. Tras 10 años de cuotas has pagado 242.714 en total, pero solo 48.716 han reducido la deuda. Los otros 193.998 fueron intereses.
Cómo baja la deuda con el tiempo
Si dibujas la deuda pendiente obtienes una curva, no una línea recta. Baja despacio durante años y cae en picado al final.
En este préstamo no debes menos de la mitad de los 320.000 iniciales hasta el mes 257, unos 21 años y 5 meses después de empezar. Esto importa si piensas vender o mudarte: tu patrimonio en la vivienda durante los primeros años viene sobre todo de la entrada y de la revalorización, no de las cuotas.
Cómo cambia el plazo el coste total
Un plazo más largo baja la cuota porque el capital se reparte en más pagos. Pero cada año extra es otro año de intereses sobre una deuda grande. Los mismos 320.000 al 6,5 % con tres plazos:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Total devuelto |
|---|---|---|---|
| 15 años | 2.787,54 | 181.758 | 501.758 |
| 20 años | 2.385,83 | 252.600 | 572.600 |
| 30 años | 2.022,62 | 408.142 | 728.142 |
Pasar de 30 a 15 años sube la cuota unos 765 al mes, un 38 %, pero recorta los intereses totales en 226.384, más de la mitad. Además, los plazos cortos suelen tener tipos más bajos, lo que amplía la diferencia.
El plazo adecuado depende de tu presupuesto, no solo de las matemáticas. Un plazo largo te da una cuota obligatoria más baja y más margen. Muchas personas eligen un camino intermedio: plazo largo y pagos extra voluntarios cada mes, que mantienen el colchón y recortan intereses.
Cómo cambia el tipo de interés el coste total
En un préstamo largo, pequeñas diferencias de tipo se convierten en grandes cantidades, porque se aplican a una deuda grande durante muchos años. Los mismos 320.000 a 30 años:
| Tipo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 5,5 % | 1.816,92 | 334.093 |
| 6,5 % | 2.022,62 | 408.142 |
| 7,5 % | 2.237,49 | 485.495 |
Cada punto porcentual vale aquí unos 210 al mes y alrededor de 75.000 en intereses totales. Por eso compensa comparar al menos tres bancos, mejorar tu historial de crédito antes de solicitar y preguntar si las bonificaciones (seguros, nómina) bajan el tipo lo suficiente como para compensar su coste.
Qué consiguen de verdad los pagos extra
Todo lo que pagas por encima de la cuota va directo al capital. Eso reduce la deuda sobre la que se calculan los intereses de todos los meses siguientes, así que el efecto se acumula a tu favor.
- 100 extra al mes ahorran 61.698 en intereses y terminan el préstamo 3 años y 10 meses antes.
- 300 extra al mes ahorran 138.446 y lo terminan 8 años y 10 meses antes.
- Una amortización puntual de 10.000 tras el primer año ahorra 50.537 y termina el préstamo 2 años y 5 meses antes.
¿Pagos extra mensuales o una cantidad de golpe?
Cuanto antes llega el dinero extra, más intereses ahorra, porque elimina deuda que de otro modo pagaría intereses durante décadas. Una cantidad grande al principio del préstamo es muy potente; los pagos mensuales pequeños son más fáciles de mantener y suman más con el tiempo. Mucha gente combina ambos: un extra fijo cada mes y las pagas extra o devoluciones de impuestos.
Revisa esto antes de pagar de más
- Comisión por amortización anticipada. Algunos préstamos cobran por pagar antes. Revisa el contrato o pregunta al banco.
- Adónde va el dinero. Pide que el pago extra se aplique al capital y, si puedes elegir, reduce el plazo en lugar de la cuota.
- Primero la deuda más cara. Liquidar una tarjeta al 22 % compensa más que adelantar una hipoteca al 6,5 %.
- Tu fondo de emergencia. El dinero metido en un préstamo es difícil de recuperar. Guarda antes un colchón.
Préstamos de coche y préstamos personales
Los préstamos cortos se amortizan igual, pero la concentración de intereses al inicio es mucho menor porque hay menos años de intereses. Un préstamo de coche de 25.000 al 8,5 % a 5 años cuesta 512,91 al mes. En el primer mes, 177,08 son intereses y 335,83 capital: desde el principio reduces la deuda más deprisa de lo que pagas en intereses.
En el primer año los intereses son el 32 % de lo que pagas, frente al 85 % de la hipoteca a 30 años. Los intereses totales en 5 años son 5.775. Si alargas el mismo préstamo a 7 años, la cuota baja a 395,91, pero los intereses suben a 8.257, y puedes deber más de lo que vale el coche durante más tiempo.
Antes de firmar, compara ofertas por la TAE, no por el tipo de interés. La TAE incluye las comisiones, así que muestra el coste anual real y permite comparar.
Cómo leer un cuadro de amortización
Un cuadro de amortización es la tabla de todas las cuotas durante la vida del préstamo. Tu banco debe poder dártelo, y las calculadoras de esta web lo generan al instante. Cada fila suele mostrar:
- Número o fecha de la cuota: el mes al que corresponde.
- Cuota: el importe fijo que pagas, a veces con impuestos y seguros.
- Intereses: la deuda anterior × el tipo mensual.
- Capital: la cuota menos los intereses.
- Capital pendiente: la deuda anterior menos el capital amortizado.
Dos comprobaciones rápidas detectan la mayoría de errores: los intereses de cualquier fila deben ser la deuda anterior por el tipo mensual, y la deuda de la última fila debe ser cero. Si el cuadro del banco difiere un poco de una calculadora, suele deberse a otra fecha de primera cuota, comisiones o intereses diarios.
Errores habituales
- Comparar préstamos por la cuota. La cuota más baja suele ser el préstamo más caro. Compara el coste total.
- Ignorar el plazo. Cinco años más de préstamo pueden costar más que un tipo algo superior.
- Creer que las primeras cuotas crean patrimonio. En la primera década de una hipoteca a 30 años, casi todo lo que pagas son intereses.
- Refinanciar a 30 años nuevos cuando ya llevas muchos pagados. Vuelve a empezar la fase de intereses altos. Mantén el plazo restante o acórtalo.
- Adelantar pagos teniendo deudas caras. Paga primero el tipo más alto.
Preguntas frecuentes
¿Amortizar significa pagar más intereses al principio?
Sí. El tipo de interés es el mismo, pero se aplica sobre la deuda pendiente, que es máxima al principio. Por eso la parte de intereses de cada cuota empieza alta y baja cada mes.
¿Puedo calcular la cuota sin calculadora online?
Sí, con la fórmula M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1). Basta la calculadora del móvil con tecla de potencia. El ejemplo resuelto de arriba muestra cada paso.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 30 años?
A 15 años pagas muchos menos intereses, pero la cuota es bastante más alta. A 30 años tienes más flexibilidad. Si puedes asumir la cuota mayor con holgura y seguir ahorrando para imprevistos, el plazo corto suele salir más barato.
¿Qué pasa con la amortización si hago pagos extra?
Los pagos extra reducen el capital de inmediato, así que los meses siguientes generan menos intereses. La cuota normal sigue igual, pero una parte mayor va al capital y el préstamo termina antes.
¿Los préstamos a tipo variable también se amortizan?
Sí, pero el cuadro se recalcula cada vez que cambia el tipo. La nueva cuota se fija para devolver el capital pendiente en el plazo restante con el nuevo tipo.
La amortización se resume en una idea: los intereses siguen a la deuda. Baja la deuda más deprisa con una entrada mayor, un plazo más corto o pagos extra, y los intereses totales bajarán con ella. Pon tus propios números en las calculadoras y mira el reparto año por año antes de firmar.