元利均等返済のしくみ

元利均等返済とは

元利均等返済は、ほとんどのローンで使われている返し方です。決まった期間、毎月同じ額を返し、最後の返済で残高がちょうどゼロになります。住宅ローン、自動車ローン、フリーローン、教育ローンの多くがこの方式です。

多くの人が驚くのは、その中身がとても偏っていることです。毎月の返済額は同じでも、何に払っているのかは返済期間の中で大きく変わります。

返済額を決める3つの数字

• 借入額（元金）：借りる金額。住宅なら物件価格から頭金を引いた額です。
• 金利：1年あたりの借入コスト。金融機関はこれを12で割って月利を出します。
• 返済期間：返し終えるまでの期間。30年ローンなら360回の返済です。

どれか1つが変われば、毎月の返済額も利息の総額も変わります。このガイドでは、それがどれくらいかを数字で示します。

ほかの返済方式との違い

すべてのローンが元利均等返済ではありません。元金均等返済は毎月同じ額の元金を返すため、最初の返済額が大きく、だんだん減っていきます。リボ払いは残高に応じて支払額が決まり、完済時期が見えにくくなります。元利均等返済は最も見通しが立てやすい方式で、最初から毎月の返済額と完済日が正確にわかります。

毎月の返済額の計算方法

金融機関は標準的な元利均等返済の計算式を使います。毎月繰り返し払うことで、期間の終わりまでに利息と元金をすべて返し終える1つの返済額を求める式です。

手順どおりに計算してみる

4,000万円の物件を頭金2割で購入し、年利6.5%・30年で借りる例です（説明用の金利です。日本の実際の金利はこれより低いことが多いですが、しくみは同じです）。

1. 借入額：4,000万円 − 頭金800万円 = 3,200万円。
2. 月利：6.5% ÷ 12 = 0.541667%、小数で r = 0.0054167。
3. 返済回数：30年 × 12 = n = 360。
4. 増加係数：(1 + r)ⁿ = 1.0054167³⁶⁰ ≈ 6.9918。
5. 分子：32,000,000 × 0.0054167 × 6.9918 ≈ 1,211,919。
6. 分母：6.9918 − 1 = 5.9918。
7. 返済額：1,211,919 ÷ 5.9918 ≈ 毎月202,262円。

この金額は元金と利息だけです。固定資産税、火災保険、管理費などは別にかかるため、毎月の住居費の合計はこれより大きくなります。

1か月目を手で確かめる

どの返済予定表も、簡単な計算で確かめられます。1か月目の利息は、残高 × 月利で 32,000,000 × 0.0054167 = 173,333円。返済額の残り、202,262 − 173,333 = 28,928円が元金の返済になり、残高は31,971,072円になります。2か月目は少し減った残高で同じ計算をし、利息173,177円、元金29,085円です。

最初のうちは利息の割合が大きい理由

利息はいつも、まだ残っている借入額にかかります。最初は残高が最も多いので、毎回の返済のうち利息の割合が最も大きくなります。残った分だけが元金を減らします。

この例の1年目に払う額は合計約242.7万円。そのうち約206.9万円が利息で、元金の返済は約35.8万円だけです。毎月残高が少しずつ減り、利息も少しずつ減り、元金の割合が増えていきます。これは金融機関のからくりではなく、大きな残高に利息がかかる以上、自然にそうなるのです。

元金と利息が逆転するとき

あるところで、返済のうち元金の部分が利息の部分を上回ります。このローンでは233回目、約19年後です。そこからは残高が速く減り、最後の返済は元金201,172円、利息はわずか1,090円です。

そのため、早い時期の借り換えや売却は期待外れになることがあります。10年返済した時点で合計約2,427万円を払っていますが、元金が減ったのは約487万円だけ。残りの約1,940万円は利息です。

残高はどう減っていくか

残高をグラフにすると、直線ではなく曲線になります。長いあいだゆっくり減り、最後に急に減ります。

このローンで残高が3,200万円の半分を下回るのは、257回目、約21年5か月後です。売却や住み替えの可能性があるなら大切な点です。最初の数年の住宅の資産価値（純資産）は、返済よりも頭金と物件価格の上昇から生まれます。

返済期間で総額はどう変わるか

期間を長くすると、元金をより多くの回数に分けるので毎月の返済額は下がります。しかし1年延びるたびに、大きな残高にもう1年利息がかかります。同じ3,200万円・年利6.5%で3つの期間を比べます。

30年から15年にすると、毎月の返済は約76,493円（38%）増えますが、利息の総額は約2,264万円減り、半分以下になります。期間が短いローンは金利も低いことが多く、差はさらに広がります。

適した期間は計算だけでなく家計で決まります。長い期間は毎月の負担が軽く、余裕を持てます。長めの期間で借りて、余裕があるときに繰上返済する、という中間の方法を選ぶ人も多くいます。

金利で総額はどう変わるか

長期のローンでは、わずかな金利差が大きな金額になります。大きな残高に何年もかかるからです。同じ3,200万円・30年の場合：

ここでは金利1%の差が、毎月約2.1万円、総額で約757万円の利息になります。だからこそ、複数の金融機関を比べ、固定金利と変動金利の違い、団信や保証料を含めた総コストを確認することが大切です。

繰上返済の本当の効果

予定より多く払った分は、すべて直接元金の返済になります。これで以降の毎月の利息がかかる残高が減り、効果が積み重なっていきます。

• 毎月1万円多く返すと、利息が約617万円減り、完済が3年10か月早まります。
• 毎月3万円多く返すと、利息が約1,384万円減り、完済が8年10か月早まります。
• 1年目の後に100万円を一度だけ繰上返済すると、利息が約505万円減り、完済が2年5か月早まります。

毎月少しずつか、まとめてか

追加のお金は早く入れるほど効果が大きくなります。何十年も利息がかかるはずだった残高を消すからです。借入初期のまとまった繰上返済は強力で、毎月の少額の上乗せは続けやすいのが利点です。ボーナス時の繰上返済と毎月の上乗せを組み合わせる人も多くいます。

繰上返済の前に確認すること

• 手数料。ネット銀行では無料のことが多い一方、窓口や固定金利期間中は手数料がかかる場合があります。
• 期間短縮型か返済額軽減型か。利息を減らす効果は一般に期間短縮型のほうが大きくなります。
• 住宅ローン控除。控除期間中は、繰上返済で控除額が減ることも考えて判断しましょう。
• 生活防衛資金。ローンに入れたお金は簡単には戻りません。先に手元資金を確保しましょう。

自動車ローンやフリーローンの場合

短いローンも同じしくみですが、利息が最初に偏る度合いはずっと小さくなります。利息がかかる年数が少ないからです。250万円を年利8.5%・5年で借りると、毎月51,291円。1回目は利息17,708円、元金33,583円で、最初から利息より速く元金が減ります。

1年目の返済のうち利息は32%で、30年の住宅ローンの85%とは大きく違います。5年間の利息は合計約57.7万円。同じローンを7年にすると毎月39,591円に下がりますが、利息は約82.6万円に増えます。

契約前には金利だけでなく実質年率で比べましょう。手数料を含む本当のコストがわかり、他社と比べやすくなります。

返済予定表の読み方

返済予定表（償還予定表）は、ローン期間中のすべての返済をまとめた表です。金融機関から受け取れるほか、このサイトの計算ツールでもすぐに作れます。各行には通常、次の項目があります。

• 回数または返済日：どの月の返済か。
• 返済額：毎月払う一定の金額。
• 利息：前回の残高 × 月利。
• 元金：返済額 − 利息。
• 残高：前回の残高 − 元金。

2つの簡単なチェックで、ほとんどの誤りは見つかります。どの行も利息が「前回の残高 × 月利」になっていること、最後の行の残高がゼロであること。金融機関の表と計算ツールが少し違う場合は、初回返済日、手数料、日割り計算などが理由であることがほとんどです。

よくある間違い

• 毎月の返済額だけで比べる。月々が一番安いローンが、総額では一番高いことがよくあります。総返済額で比べましょう。
• 期間を軽く見る。5年長いだけで、金利が少し高いローンより高くつくことがあります。
• 初期の返済で資産が増えていると思う。30年ローンの最初の10年は、払う額の多くが利息です。
• 終盤に新たに長期で借り換える。利息の多い時期を最初からやり直すことになります。残り期間は維持するか短くしましょう。
• 高金利の借入があるのに繰上返済する。まず金利の高い借入から返しましょう。