Cómo se calcula la cuota de tu hipoteca
Una hipoteca se devuelve en cuotas mensuales iguales (sistema francés). Cada cuota cubre primero los intereses de ese mes y el resto reduce la deuda. La cuota fija sale de la fórmula de amortización:
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = cuota mensual
- P = importe del préstamo (precio menos entrada)
- r = tipo de interés anual ÷ 12, en decimal
- n = número de cuotas mensuales (años × 12)
Ejemplo: un préstamo de 320.000 al 6,5 % a 30 años da r = 0,065 ÷ 12 ≈ 0,005417 y n = 360. La cuota es de 2.022,62 al mes, sin contar impuestos ni seguro.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Los intereses se calculan sobre lo que aún debes. Al principio la deuda es máxima, así que la parte de intereses de cada cuota es grande. A medida que la deuda baja, la misma cuota amortiza más capital cada mes.
El gráfico de cuentas lo muestra: las primeras filas son casi todas azafrán (intereses) y las últimas casi todas jade (capital). En el ejemplo anterior pagarías unos 408.000 de intereses, más que los 320.000 que pediste.
Cómo pagar menos intereses
- Una entrada mayor reduce el préstamo, y los intereses de cada año se calculan sobre una deuda menor.
- Un plazo más corto sube la cuota pero reduce mucho los intereses totales. Prueba 15 y 30 años en la calculadora y compara.
- Los pagos extra mensuales van directos al capital. Incluso una cantidad pequeña puede quitar años a la hipoteca. El campo de pago extra te muestra cuánto ahorras.
- Un tipo más bajo importa más de lo que parece. En un préstamo grande, un punto porcentual cambia los intereses totales en decenas de miles.
Antes de amortizar anticipadamente, comprueba si tu banco cobra comisión por amortización anticipada.