Come si calcola la rata del mutuo
Un mutuo a tasso fisso si rimborsa con rate mensili costanti (ammortamento alla francese). Ogni rata paga prima gli interessi del mese e il resto riduce il debito. La rata fissa deriva dalla formula:
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = rata mensile
- P = importo del mutuo (prezzo meno anticipo)
- r = tasso annuo ÷ 12, in decimale
- n = numero di rate (anni × 12)
Esempio: un mutuo di 320.000 al 6,5% per 30 anni dà r = 0,065 ÷ 12 ≈ 0,005417 e n = 360. La rata è di 2.022,62 al mese, escluse tasse e assicurazione.
Perché all'inizio paghi soprattutto interessi
Gli interessi si calcolano sul debito residuo. All'inizio il debito è al massimo, quindi la quota interessi di ogni rata è alta. Man mano che il debito scende, la stessa rata rimborsa più quota capitale.
Il grafico a palline lo mostra: le prime righe sono quasi tutte zafferano (interessi), le ultime quasi tutte giada (capitale). Nell'esempio sopra pagheresti circa 408.000 di interessi, più dei 320.000 presi in prestito.
Come pagare meno interessi
- Un anticipo più alto riduce l'importo del mutuo, e gli interessi di ogni anno si calcolano su un debito minore.
- Una durata più breve alza la rata ma taglia molto gli interessi totali. Confronta 15 e 30 anni nel calcolatore.
- I rimborsi extra mensili vanno direttamente sul capitale. Anche una piccola somma può togliere anni al mutuo. Il campo dedicato mostra il risparmio esatto.
- Un tasso più basso conta più di quanto sembri. Su un mutuo grande, un punto percentuale cambia gli interessi totali di decine di migliaia.
In Italia l'estinzione anticipata dei mutui per la prima casa è senza penali, ma verifica sempre le condizioni del tuo contratto.